Slot vervangen of herstellen in een Brusselse huurwoning: wie betaalt, huurder of verhuurder?

Kort antwoord: In Brussel betaalt de huurder het onderhoud van sloten en de vervanging bij sleutelverlies, terwijl noodzakelijke herstellingen door ouderdom of een defect zonder fout van de huurder voor de verhuurder zijn. De oorzaak bepaalt dus wie betaalt: leg die vast, verwittig de verhuurder en maak vooraf afspraken over de kosten van een preventieve vervanging of niet-dringende werken.

Gepubliceerd op 24 oktober 2026 · Bijgewerkt op 24 oktober 2026

De regel in Brussel: onderhoud en verloren sleutel voor de huurder, slijtage voor de verhuurder

De huurder betaalt het onderhoud van de sloten en het vervangen van het slot bij verlies van een sleutel; de verhuurder betaalt de andere noodzakelijke herstellingen, behalve die door een fout van de huurder. Partijen mogen via een clausule in het huurcontract niet afwijken van deze officiële lijst.

Volgens be.brussels voert de huurder tijdens de huur de kleine herstellingen en het onderhoud uit, behalve wat te wijten is aan ouderdom of overmacht. De verhuurder voert alle andere herstellingen uit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. De huurder blijft verantwoordelijk voor herstellingen die voortvloeien uit zijn eigen foutief gedrag. De Brusselse Regering heeft een niet-beperkende lijst opgesteld (besluit van 23 november 2017, van kracht sinds 1 januari 2018, in uitvoering van artikel 223 van de Brusselse Huisvestingscode).

Voor sloten zegt regel 22 van bijlage 1 (« Deuren, scharnieren ») het volgende:

• Ten laste van de huurder: het smeren en onderhouden van sloten, klinken en sluit- en openingsmechanismen; het herstel na het plaatsen van een grendel of na uitsneden of inkepingen in deuren (soms tot en met het vervangen van het deurpaneel); het vervangen van het slot bij verlies van een sleutel.
• Ten laste van de verhuurder: « andere noodzakelijke herstellingen en vervangingen ». Een slot of cilinder die versleten, door ouderdom geblokkeerd of defect is zonder fout van de huurder, valt dus in principe onder de verhuurder.

Omdat de lijst « niet-beperkend » is, wordt een situatie die er niet in staat geregeld volgens de algemene beginselen van de bijlage: normale slijtage, ouderdom, overmacht, bouwfout of gebrek voor de verhuurder; kleine onderhoudswerken en schade door eigen fout voor de huurder. Dezelfde logica geldt bij een lekkende kraan of stortbak.

Een andere kostenkwestie: een verstopte afvoer in een huurwoning.

Tabel: wie betaalt in welke situatie

De oorzaak telt meer dan het onderdeel: onderhoud en sleutelverlies zijn voor de huurder, ouderdom voor de verhuurder. Ga bij diefstal of een preventieve vervanging niet zomaar uit van terugbetaling.

Bron: bijlage 1 van het besluit van 23 november 2017, algemene beginselen en regel 22. Niet uitdrukkelijk genoemde gevallen zijn toepassingen van die beginselen, geen citaten uit de lijst.

Wat doen als het slot problemen geeft: 5 stappen

Beveilig, documenteer, verwittig de verhuurder schriftelijk, schakel een slotenmaker in als het dringend is en laat de kostenverdeling bevestigen. Bijlage 1 verplicht de huurder de verhuurder binnen een redelijke termijn te verwittigen; anders riskeert hij de verergering van de schade door zijn passiviteit te moeten dragen.

1. Beveilig en fotografeer. Laat een deur die niet meer sluit niet onbeveiligd achter. Neem foto's van het slot, de cilinder en de deur voor je eraan komt.
2. Verwittig de verhuurder schriftelijk (e-mail of brief): vaststelling, foto's, datum. Bewaar een bewijs van je bericht en van het antwoord.
3. Zoek de oorzaak: verloren sleutel, slijtage, verkeerd gebruik, inbraak? Vergelijk met de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur: de lijst vermeldt dat rekening wordt gehouden met de gebreken die erin zijn opgenomen.
4. Schakel een slotenmaker in als het dringend is. Probeer de verhuurder te bereiken vóór je de werken bestelt en beperk de ingreep tot de noodzakelijke beveiliging. Dringendheid garandeert op zich geen terugbetaling. Vraag vooraf een offerte of prijsafspraak en daarna een factuur met het vastgestelde gebrek; bewaar de oude cilinder. Voor een noodopening of het vervangen van een cilinder in Brussel: zie de pagina slotenmaker of die van Brussel.
5. Laat bevestigen wie betaalt vóór niet-dringende werken. Bij onenigheid herinnert be.brussels eraan dat huurgeschillen in principe voor de vrederechter komen en noemt het bemiddeling, verzoening en arbitrage als alternatieven.

Houd de huur niet zomaar in: be.brussels preciseert dat dit verweermiddel met voorzichtigheid moet worden gebruikt en veronderstelt dat de verhuurder in gebreke is gesteld om de nodige herstellingen uit te voeren.

Deze regels gaan over Brussel: controleer voor een woning in Vlaanderen of Wallonië de gewestelijke regels en de datum van het huurcontract voordat je deze verdeling overneemt.

De cilinder uit voorzorg vervangen: discussie voorkomen

De herstellingenlijst verdeelt de kosten; ze beslist op zich niet of je een werkend slot mag wijzigen. De onderstaande voorzorgen zijn geen algemene toestemming om de deur te verbouwen en evenmin een algemene wettelijke plicht om voor elke cilinderwissel toestemming te vragen.

• Maak onderscheid tussen voorzorg en een gebrek. Werkt de cilinder, maar vrees je dat er nog sleutels in omloop zijn? Spreek de kosten af vóór je bestelt. Sluit de deur niet behoorlijk, laat dat gebrek dan vaststellen.
• Maak schriftelijke afspraken. Stel een omkeerbare vervanging voor en spreek af wie betaalt en wat bij vertrek achterblijft.
• Bewaar de oorspronkelijke cilinder en sleutels. Dat maakt een afgesproken herstel eenvoudiger; plaats een defecte cilinder niet terug.
• Vermijd aanpassingen aan de deur. Regel 22 legt het herstel na een grendel, uitsneden of inkepingen bij de huurder, eventueel tot en met vervanging van het paneel.
• Bewaar offerte en factuur. Een factuur bewijst de uitgave, maar niet automatisch dat de verhuurder ze moet dragen.

Neem voor een gemeenschappelijk slot eerst contact op met de verhuurder of syndicus. Dit zijn voorzorgsadviezen; vraag juridisch advies als er onenigheid over je rechten is.

Na een inbraak: politie, verzekering en verhuurder

Een door een derde geforceerde deur is niet automatisch voor de huurder: als de huurder geen fout treft, zijn noodzakelijke herstellingen volgens de algemene regels in principe voor de verhuurder. Het ontbreken van een aparte regel over inbraak verandert die beginselen niet; verzekeringsdekking is een afzonderlijke vraag.

Volgens Assuralia is de diefstalverzekering een optionele dekking bovenop de brandverzekering. Ze dekt onder meer inbraak (bijvoorbeeld een geforceerde deur of een geforceerd venster), het gebruik van valse sleutels en het gebruik van gestolen of verloren sleutels; ze vergoedt het verlies van en de schade aan de verzekerde inboedel, en wat het contract verder voorziet. Deze beschrijving van gedekte diefstalwijzen garandeert geen vergoeding voor een preventieve cilinderwissel na sleuteldiefstal. Controleer gebouwschade, franchise, maximumbedragen en uitsluitingen in de betrokken contracten.

• Huurder: meld de diefstal aan je verzekeraar als je een diefstaldekking voor je spullen hebt en verwittig de verhuurder voor de deur en het slot.
• Verhuurder: hij kan de schade aan het gebouw bij zijn eigen verzekering aangeven; vraag hem dat te bevestigen.
• Bewijs: bewaar het politieverslag, foto's en de diagnose om de externe oorzaak van de schade aan te tonen. Vraag bij betwisting advies zonder zelf de bewijslast in te vullen.

De volledige aanpak (politie, foto's, verzekeraar, volgorde van de oproepen) staat in ons artikel wat doen na een inbraak in Brussel.

• be.brussels : répartition des réparations entre le locataire et le bailleur (Code bruxellois du Logement, art. 223)
• be.brussels (PDF) : annexe 1, principes généraux et ligne 22 « Portes, charnières » (Moniteur belge, 8 décembre 2017, pp. 108687 et 108691)
• Arrêté du Gouvernement bruxellois du 23 novembre 2017 : liste non limitative des réparations (en vigueur le 1-1-2018)
• be.brussels : résoudre les conflits locatifs (juge de paix, médiation, exception d'inexécution)
• Assuralia : diefstalverzekering (couverture vol, effraction, clés volées ou perdues)