Verstopte afvoer in een huurwoning in België: huurder of verhuurder, wie betaalt de ontstopping?

Kort antwoord: In België betaalt de huurder de ontstopping van een gootsteen, sifon, douche of wc die verstopt raakt door normaal gebruik, want dat is gewoon onderhoud. De verhuurder (of de mede-eigendom) betaalt wanneer de oorzaak slijtage, een gebroken afvoerbuis, een gebrek aan de installatie of een gemeenschappelijk deel van de mede-eigendom is. Verwittig in elk geval de verhuurder en bewaar het bewijs van de oorzaak.

Gepubliceerd op 23 oktober 2026 · Bijgewerkt op 23 oktober 2026

De basisregel: normaal gebruik = huurder, structurele oorzaak = verhuurder

De huurder zorgt voor het gewone onderhoud en de kleine herstellingen; de verhuurder staat in voor de rest, en altijd voor wat door slijtage of overmacht ontstaat. Dat is de officiële logica in Brussel en Vlaanderen, en ze keert ook terug in Wallonië.

• In Brussel: volgens be.brussels voert de huurder de huurherstellingen en het onderhoud uit, behalve wat door slijtage of overmacht nodig is. De verhuurder moet de andere herstellingen doen die nodig zijn voor een normaal gebruik, waaronder uitdrukkelijk « het herstellen van gebroken afvoerbuizen ».
• In Vlaanderen (huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019): de officiële lijst van kleine herstellingen vraagt de huurder te voorkomen dat riolering, afvoerbuizen en sifons, de gootsteen of het toilet verstoppen. Herstellingen door ouderdom of overmacht zijn altijd voor de verhuurder, die door fout gebruik voor de huurder.
• De valkuil: wie een probleem waarvoor de verhuurder instaat niet meldt, kan de schade moeten dragen die daaruit voortvloeit.

Concreet: een prop haar, vet of papier is voor de huurder; een platgedrukte, gescheurde of door wortels binnengedrongen buis is niet zijn schuld.

Tabel: wie betaalt naargelang het type verstopping

Dat hangt af van de plaats en de oorzaak van de verstopping. Hieronder de meest gangbare lezing, telkens te bevestigen per geval (huurcontract, bewijs van de oorzaak).

Deze tabel vat de officiële principes samen en is geen wettekst: de details hangen af van het gewest, de datum van het huurcontract en de clausules.

Brussel, Vlaanderen, Wallonië: wat verschilt per gewest

Het principe is in de drie gewesten hetzelfde, maar de toepasselijke tekst verschilt. Wonen is een gewestmaterie, dus de datum van het huurcontract en het adres van de woning tellen.

• Brussel: er bestaat een officiële lijst van de belangrijkste herstellingen voor huurder en verhuurder, waarvan de partijen niet kunnen afwijken (Brusselse Huisvestingscode, art. 223). Een clausule die alles op de huurder schuift, heeft op dit punt dus geen effect.
• Vlaanderen: de verdeling hangt af van de datum van het contract. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019 staat de gedetailleerde lijst van kleine herstellingen in de Vlaamse huurregelgeving; daarvoor is er geen verplichte gedetailleerde lijst, enkel principes (slijtage en ouderdom = verhuurder, schade door de huurder of zijn bezoekers = huurder, kleine herstellingen = huurder).
• Wallonië: volgens Droits Quotidiens betaalt de huurder het onderhoud, de huurherstellingen en de schade die hij veroorzaakt; hij betaalt het onderhoud en de huurherstellingen niet als ze door slijtage of overmacht nodig zijn. De verhuurder betaalt alle andere herstellingen.

Twijfel je over je contract? Een huurdersbond of de huurdersdienst van je gewest kan het nalezen.

Appartementsgebouw en mede-eigendom: privatief of gemeenschappelijk?

Alles hangt af van de plaats van de prop: in het privatieve deel is meestal de huurder aan zet, in het gemeenschappelijke deel de syndicus of de mede-eigendom. Een gids van de eigenaarsvereniging SNPC (gesponsord artikel) hanteert dat onderscheid.

• Privatief deel: sifon van de lavabo, afvoer van de gootsteen, wc van het appartement.
• Gemeenschappelijk deel: hoofdvalleiding, rioolput van het gebouw.
• Twijfel over de oorsprong: laat de prop met een inspectiecamera lokaliseren voor je betaalt.

Alarmsignaal: hebben de buren boven of onder je hetzelfde probleem, of komt er water terug in de douche als je doortrekt, dan ligt de oorzaak waarschijnlijk buiten je woning. Verwittig de verhuurder schriftelijk, die de syndicus op de hoogte brengt. Beschadigt de verstopping een ander appartement, dan kan de verzekering van de mede-eigendom of de burgerlijke aansprakelijkheid tussenkomen, afhankelijk van het geval.

Hoe bewijs je de oorzaak van de verstopping

Laat de oorzaak schriftelijk vastleggen door de vakman die tussenkomt. Dat document beslist tussen huurder en verhuurder, zeker bij een hoge factuur.

• Vraag een gedetailleerde factuur die de plaats van de prop vermeldt (sifon, buis onder de gootsteen, valleiding) en wat eruit gehaald is (vet, doekjes, wortels, kalk).
• Vraag een camera-inspectie als de prop terugkomt, als meerdere aftappunten getroffen zijn of als een buis beschadigd lijkt: ze toont doorzakking, scheuren of wortels.
• Neem foto's en video's voor en na, en noteer wanneer het probleem voor het eerst opdook.
• Bewaar de berichten aan de verhuurder en zijn antwoord.

Voorwerpen in de buis (doekjes, speelgoed, gestold vet) wijzen op het gebruik van de huurder; een platgedrukte of door wortels binnengedrongen buis wijst op de verhuurder. Voor marktprijzen van een ontstopping, zie onze gids over de prijs van een ontstopping in Brussel.

Stap voor stap: wat doen, en modelbrief aan de verhuurder

Probeer eerst eenvoudige handelingen en verwittig de verhuurder schriftelijk, vóór of tegelijk met het bellen van een vakman. Bij nood (overloop) laat je meteen tussenkomen en verantwoord je dat achteraf.

1. Beperk de schade: stop met het gebruik van het toestel en sluit het water af bij overloop.
2. Probeer het eenvoudige (ontstopper, sifon losdraaien en reinigen). Voor een wc, zie wat je eerst probeert.
3. Helpt dat niet, verwittig dan de verhuurder schriftelijk (e-mail of aangetekende brief) met een beschrijving en foto's.
4. Laat een vakman tussenkomen en vraag de gedetailleerde factuur met de oorzaak.
5. Naargelang de oorzaak betaal je (gebruik) of vraag je terugbetaling (slijtage, gebroken buis, gemeenschappelijk deel).

Modelbrief:
« Geachte, ik meld u dat de afvoer van [gootsteen / wc / douche] in de woning op [adres] sinds [datum] verstopt is. De prop zit volgens [vakman] in [plaats] en komt door [oorzaak]. Omdat deze oorzaak onder slijtage of een deel valt waarvoor u instaat, vraag ik u de tussenkomst op u te nemen of mij de bijgevoegde factuur van [bedrag] terug te betalen binnen [x] dagen. Met vriendelijke groeten. »

Een vakman nodig? Zie onze pagina ontstopping, of die voor Brussel.

Verzekering en preventie: een discussie vermijden

De woonverzekering dekt doorgaans geen onderhoud of preventieve ontstopping, maar kan wel bepaalde schade dekken die eruit voortvloeit. De SNPC schrijft dat woonverzekeringen bepaalde tussenkomsten kunnen dekken als de schade verband houdt met een onvoorzienbaar schadegeval (waterschade door een verstopte leiding), maar geen onderhoud of preventieve ontstopping; ga franchise en uitsluitingen in je contract na.

• Gooi geen doekjes, ook niet « biologisch afbreekbare », en geen vet of koffiedik in de gootsteen of het toilet.
• Gebruik een zeefje in de douche en maak het leeg.
• Meld een traag lopende afvoer vroeg: het is een waarschuwing voor een prop of een helling die niet klopt.
• Laat de staat van de afvoeren noteren in de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur.

• be.brussels : répartition des réparations entre le locataire et le bailleur (Code bruxellois du Logement, art. 223)
• Vlaanderen.be : onderhoud en herstellingen aan huurwoningen
• Vlaanderen : brochure Woninghuurdecreet, bijlage « Lijst van kleine herstellingen » (contracten sinds 1/1/2019)
• Huurdersbond : welke herstellingen zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?
• Droits Quotidiens : quelles réparations dois-je faire et payer si je suis locataire ? (Wallonie)
• SNPC : problèmes de tuyaux, que faire (article sponsorisé, parties privatives et communes)