Lekkende kraan, stortbak, leiding of boiler in een huurwoning in Brussel: wie betaalt de loodgieter, huurder of verhuurder?

Kort antwoord: In Brussel betaalt de huurder het onderhoud en de kleine herstellingen uit de officiële lijst, zoals ontkalken, kraanpakkingen en de vlotter van de stortbak vervangen. Herstellingen door ouderdom, normale slijtage, een gebrek of overmacht zijn voor de verhuurder, tenzij de huurder zelf een fout beging. De oorzaak telt dus evenzeer als het onderdeel. Meld het lek snel aan de verhuurder, ook bij spoed, en bewaar een schriftelijk bewijs.

Gepubliceerd op 23 oktober 2026 · Bijgewerkt op 23 oktober 2026

De regel in Brussel: onderhoud = huurder, slijtage = verhuurder

Volgens be.brussels voert de huurder tijdens de huur de huurherstellingen en het onderhoud uit, behalve wat door slijtage of overmacht ontstaat. De verhuurder doet alle andere herstellingen die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning.

• Ten laste van de huurder (officiële voorbeelden): het ontkalken van kranen, het reinigen van afdichtingen en filters, het onderhoud en de periodieke controle van de verwarmingsketel.
• Ten laste van de verhuurder (officiële voorbeelden): het herstellen van versleten kranen en sanitaire armaturen, het vervangen van een defecte verwarmingsketel, het herstellen van gebroken afvoerbuizen en elk probleem door slijtage van de woning.
• Uitzondering: de huurder blijft verantwoordelijk voor herstellingen die voortvloeien uit zijn eigen foutief gedrag (een geforceerde kraan, een door de huurder gebroken wc-pot, bijkomende schade door een niet-gemeld lek).
• Dwingend: de Brusselse Regering heeft een lijst opgesteld van de voornaamste herstellingen en onderhoudswerken voor elke partij (besluit van 23 november 2017, van kracht sinds 1 januari 2018). De partijen kunnen daarvan niet afwijken: een huurclausule die alles op de huurder schuift, verandert hier dus niets aan.

De lijst is « niet-limitatief »: een defect dat er niet in staat, wordt beoordeeld volgens de algemene principes hierboven.

Tabel: wie betaalt naargelang het defect

De huurder betaalt de opgesomde kleine herstellingen; de verhuurder de andere noodzakelijke herstellingen, onder meer door ouderdom. Bijlage 1 van het Brusselse besluit behandelt kranen (regel 27), toiletten (28), leidingen (21) en boilers (9). Volgens de algemene principes zijn herstellingen door ouderdom, normale slijtage, gebreken of overmacht voor de verhuurder, behalve bij een fout van de huurder. Laat daarom niet alleen het onderdeel, maar ook de oorzaak vaststellen.

Brussel, Vlaanderen, Wallonië: wat verschilt

Het principe is in de drie gewesten hetzelfde (slijtage = verhuurder, onderhoud = huurder), maar de gedetailleerde lijst verschilt. Wonen is een gewestmaterie: het adres van de woning en de datum van het contract tellen.

• Brussel: dwingende regeringslijst (art. 223 van de Brusselse Huisvestingscode, besluit van 23 november 2017). De gewestelijke webpagina geeft algemene voorbeelden; de bijlage legt ook kraanpakkingen en de vlotter van de stortbak bij de huurder, behalve onder meer bij ouderdom en normale slijtage.
• Vlaanderen (huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019): de officiële lijst vraagt de huurder lekkende kranen te herstellen, tenzij de kraan volledig vervangen moet worden, bij een lekkend toilet de vlotter te vervangen tenzij die niet toegankelijk is, en trekkoord en hendel te vervangen. Ook het ontkalken van de waterverwarmer staat bij de huurder. De uitzonderingen voor ouderdom, normale slijtage en overmacht blijven gelden. Raadpleeg voor oudere contracten de regels die bij de contractdatum horen.
• Wallonië: volgens Droits Quotidiens betaalt de huurder het onderhoud, de huurherstellingen en de schade die hij zelf veroorzaakt, niet wat door slijtage of overmacht komt; de verhuurder betaalt de andere herstellingen.

Huur je in Brussel, dan primeert dus de Brusselse lijst, ook als je tips uit Vlaanderen of Frankrijk gelezen hebt.

De verhuurder schriftelijk verwittigen: waarom en hoe

Meld het lek snel aan de verhuurder: de Brusselse bijlage verplicht je afwijkingen binnen een redelijke termijn te melden. Zonder melding kan je aansprakelijk worden voor de verergering van de schade. Bewaar een schriftelijk spoor.

1. Beperk de schade: sluit de stopkraan of hoofdtoevoer als dat veilig kan.
2. Maak foto's van het lek, het toestel en de schade; noteer de datum.
3. Schrijf de verhuurder aan: plaats, datum van vaststelling, foto's en vraag om een herstelling of akkoord met de offerte. Vraag een ontvangstbevestiging.
4. Blijft de schade toenemen en kan het niet wachten? Zoek hulp om de situatie veilig te stellen en verwittig tegelijk de verhuurder. Spreek zo mogelijk schriftelijk af wie bestelt en betaalt; ga niet uit van terugbetaling.
5. Bewaar berichten, offertes, de gedetailleerde factuur en de vastgestelde oorzaak.

Voorbeeldbericht: ‘Ik meld u een lek in de woning, zie foto's. Ik heb de watertoevoer afgesloten. Kunt u de herstelling organiseren of uw akkoord met de interventie en de kosten bevestigen?’ Pas dit aan de feiten aan; besluit niet zonder diagnose dat ouderdom de oorzaak is.

Als de verhuurder niet reageert

Stuur een schriftelijke herinnering met de beschrijving van het probleem, je eerdere stappen en een verzoek om herstelling binnen een termijn die bij de dringendheid past. Een aangetekende zending kan helpen om je stappen te bewijzen: dat is bewijsadvies, geen algemene wettelijke termijn.

• Vóór je grote kosten voorschiet, vraag een schriftelijk akkoord of juridisch advies over de aanpak. Laat een dringende beveiliging niet zonder duidelijke afspraken uitgroeien tot een volledige vervanging.
• Zoek een akkoord: be.brussels noemt onder meer bemiddeling en verzoening. De vrederechter is in principe bevoegd voor huurgeschillen; juridische eerstelijnsbijstand kan je wegwijs maken.
• Trek de factuur niet eigenmachtig van de huur af en schort betalingen niet op zonder juridisch advies. Be.brussels waarschuwt dat de exceptie van niet-uitvoering voorzichtig moet worden gebruikt en dat wanbetaling tot een gerechtelijke procedure kan leiden.

Een dringende interventie bepaalt op zich niet wie de kosten draagt. Bewaar bewijs van de dringendheid, je contactpogingen en de strikt noodzakelijke werken.

Bewijs, factuur en verzekering: geschil vermijden

De gedetailleerde factuur van de loodgieter helpt de oorzaak vast te stellen, maar beslist op zichzelf niet wie aansprakelijk is: vraag dat ze het toestel, het vervangen onderdeel, de vastgestelde oorzaak (kalk, slijtage, breuk, corrosie) en de zichtbare leeftijd van de installatie vermeldt.

• Vergelijk met de plaatsbeschrijving bij intrede: een kraan die al versleten was bij het begin pleit voor slijtage.
• Laat vermelden of het lek van een ingewerkte leiding of een oude koppeling komt: vraag naar de vastgestelde oorzaak in plaats van aansprakelijkheid alleen uit de plaats af te leiden.
• Bij een lek na de watermeter en een gigantische waterfactuur, lees onze gids over waterlekken na de watermeter in Brussel.
• Bij schade aan een plafond of bij een buur: vraag je verzekeraar welke schade en kosten eventueel gedekt zijn, welke vrijstelling geldt en welke bewijsstukken nodig zijn. Ga er niet van uit dat het herstellen van het lek gedekt is.
• Voor de marktprijzen van een loodgieter, raadpleeg onze prijsgids voor een loodgieter in Brussel.

Ook als je zelf moet betalen, vraag buiten spoedgevallen altijd een offerte of schriftelijke raming vóór de werken.

Voor een snelle interventie bij een lek, een stortbak of een boiler, zie de pagina loodgieter in Brussel of de loodgietershub.

• be.brussels : répartition des réparations entre le locataire et le bailleur (Code bruxellois du Logement, art. 223)
• Arrêté du Gouvernement bruxellois du 23 novembre 2017 : liste non limitative des réparations (M.B. 8-12-2017)
• Moniteur belge, 8 décembre 2017, pp. 108687–108691 : annexe 1, principes généraux et lignes 9, 21, 27 et 28 (texte vérifié visuellement)
• be.brussels : résoudre les conflits locatifs (juge de paix, médiation, exception d'inexécution)
• Vlaanderen.be : onderhoud en herstellingen aan huurwoningen
• Vlaanderen : brochure Woninghuurdecreet, lijst van kleine herstellingen (contracten sinds 1/1/2019)
• Huurdersbond : welke herstellingen zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?
• Droits Quotidiens : quelles réparations dois-je faire et payer si je suis locataire ? (Wallonie)