Waterschade door de bovenbuur: vaststelling, verzekering en beschadigd plafond

Kort antwoord: Verwittig de buur en de syndicus, laat het lek veilig stoppen en fotografeer de schade. Meld het schadegeval zo snel mogelijk aan je woningverzekeraar. Vraag zijn aangifteformulier en stuur de feiten door zonder op de handtekening van de buur te wachten. De vergoeding hangt af van de waarborgen en de vastgestelde aansprakelijkheid. De Assuralia-conventie vereenvoudigt bepaalde regelingen tussen verzekeraars, maar garandeert geen volledige terugbetaling.

Gepubliceerd op 25 oktober 2026 · Bijgewerkt op 25 oktober 2026

De 6 stappen, in de juiste volgorde

Beperk de schade en verwittig je verzekeraar snel, zonder te wachten tot je alle bewijsstukken hebt. AG wijst erop dat redelijke maatregelen om de schade te beperken in principe door de woningverzekering worden terugbetaald, en raadt aan foto's te nemen en alle facturen te bewaren.

1. Sluit het water af en maak het veilig. Zit het lek bij jou, draai dan de hoofdkraan dicht. Komt het van de buur, bel dan aan of contacteer de syndicus om de watertoevoer af te sluiten. Zet meubels opzij en raak natte elektrische toestellen niet aan.
2. Verwittig de buur, de syndicus of de eigenaar. Huurder: breng de verhuurder (en de syndicus) meteen op de hoogte; hij moet het schadegeval bij zijn eigen verzekeraar aangeven.
3. Maak een vaststelling op. Noteer datum, plaats, vermoedelijke oorzaak en schade; laat de buur zo mogelijk tekenen (zie verder) en neem overzichts- en detailfoto's.
4. Meld de schade aan bij je woningverzekeraar, schriftelijk en met deze gegevens, zonder te wachten tot alles berekend is. Je verzekeraar laat weten of een expertise nodig is.
5. Laat de oorzaak herstellen. Zolang het lek niet hersteld is, loopt de schade verder op. Zie de sectie over de loodgieter.
6. Bewaar alle facturen: herstelling van het lek, drogen, schoonmaak, noodaankopen en noteer afzonderlijk de uren die je zelf aan opruimen besteedde.

Voor de directe handelingen bij een lek, zie ook onze loodgieters in Brussel.

Wacht niet tot de vaststelling volledig is: artikel 74 van de Belgische wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen vereist een melding zodra mogelijk en binnen de contractuele termijn. Een melding die zo snel als redelijkerwijs mogelijk gebeurde, blijft beschermd. Artikel 75 verplicht je redelijke maatregelen te nemen om de gevolgen te beperken.

De gezamenlijke vaststelling: welke feiten geef je door?

Vraag je verzekeraar of makelaar welk formulier en welke bewijsstukken hij nodig heeft. Maak intussen een gedateerd overzicht van de feiten; vraag de buur dit na te lezen en alleen te ondertekenen als hij dezelfde vaststellingen doet.

• Datum en uur van de ontdekking, adres, verdieping, namen en contactgegevens van beide bewoners.
• Vermoedelijke oorzaak (leiding, koppeling, wasmachine, overloop, dak…) en wat elk heeft vastgesteld.
• Verzekeringsmaatschappijen en polisnummers aan beide kanten.
• Beschrijving van de schade: plafond, muren, vloer, meubels, toestellen; foto's als bijlage.

Is de oorzaak onbekend, schrijf dan “oorzaak nog te bepalen” in plaats van iemand een fout toe te schrijven. Beloof geen vergoeding namens je verzekeraar. Artikel 149 van de verzekeringswet maakt onderscheid tussen de erkenning van een feit en een vergoedingsbelofte zonder akkoord van de verzekeraar. Is de buur afwezig of weigert hij te tekenen, stuur dan meteen je foto’s, je beschrijving en de gegevens van een eventuele getuige door.

Aansprakelijkheid: het schema tussen verzekeraars

Een lek bij de buur bepaalt op zich niet wie moet betalen. Voor hun onderlinge regeling gebruiken toegetreden verzekeraars het onderstaande schema volgens de oorzaak; het beslist niet over je wettelijke verplichtingen of die uit de huur.

Bron: het schema in bijlage bij de Assuralia-conventie Waterschade. Dit schema geldt tussen verzekeraars onderling: het vervangt het gemeen recht en je huurcontract niet, en een rechter kan anders beslissen. Maak onderscheid tussen het lek herstellen, de plafondschade en verhaal op een aansprakelijke. Dit schema alleen verdeelt de factuur niet tussen huurder en verhuurder: ook de huurovereenkomst en de gewestelijke regels moeten worden onderzocht.

Assuralia-conventie: een geïndexeerde drempel, geen polislimiet

De conventie vermeldt 2.500 euro exclusief btw per benadeelde als basisbedrag, gekoppeld aan ABEX-index 490 van het eerste semester 2000. Dat is niet de huidige geïndexeerde drempel en evenmin de vergoedingslimiet van je polis: vraag je verzekeraar welke drempel van toepassing is.

De betrokken verzekeraars moeten toegetreden zijn en de betrokken waarborgen moeten gelden. Volgens artikel 3 vergoedt je waterschadeverzekeraar op basis van je eigen waarborg. Waar nodig kan hij voor rekening van de BA-verzekeraar bepaalde niet-gedekte schade aanvullen tegen werkelijke waarde, met aftrek van slijtage. Dit belooft geen volledige terugbetaling van elke factuur.

Volgens artikel 7 kunnen verzekerden en derden zich niet op de conventie beroepen; zij kan hen niet baten of schaden. Vraag hoe je dossier wordt behandeld, zonder dit akkoord als een persoonlijk recht op vergoeding voor te stellen. Bron: Assuralia-conventie, artikelen 1, 3, 4 en 7.

De rol van de loodgieter: de oorzaak vinden, herstellen en documenteren

De loodgieter zoekt het lek, herstelt het en documenteert de vastgestelde oorzaak voor het verzekeringsdossier. De tekst van de conventie bepaalt trouwens dat de verzekeraar van de aansprakelijke alles in het werk moet stellen opdat zijn verzekerde de oorzaak van het schadegeval wegneemt.

• Vraag een gedetailleerde factuur met de vastgestelde oorzaak (koppeling, gecorrodeerde leiding, verbinding, toestel) en de uitgevoerde werken.
• Vraag de verzekeraar of hij een lekdetectieverslag, een attest over de oorzaak of andere bewijsstukken nodig heeft. Is de oorzaak niet vastgesteld, laat die onzekerheid dan vermelden in plaats van een vermoedelijke diagnose als feit.
• Is het lek onzichtbaar (in een muur of vloerplaat), vermeld dat: een niet-bereikbare leiding wijzigt de verdeling van de aansprakelijkheid in het schema.
• Laat het defecte onderdeel fotograferen voor het weggegooid wordt.

Contacteer bij een lek in de gemeenschappelijke delen de syndicus; verwittig voor de installatie van de buur de bewoner en, bij huur, de eigenaar. Spreek af wie de opdracht geeft en de factuur krijgt, en vraag wat de verzekeraar aanvaardt: de leiding herstellen en plafondschade vergoeden zijn afzonderlijke posten. Voor een interventie bij jou, zie onze loodgieterspagina en, om te weten wie betaalt na de watermeter, waterlek na de watermeter: wie betaalt?.

Franchise, uitzonderingen en verhaal als het vastloopt

Ook als de buur aansprakelijk is, trekt je verzekeraar in principe de franchise af van de vergoeding. Assuralia legt uit dat hij je dit bedrag ook terugbetaalt als hij het kan verhalen op de verzekeraar van de buur; zo niet, dan kun je het van de buur eisen of langs je rechtsbijstandverzekering gaan.

• Dekking volgens de polis. Waterschade, verhaal van derden, familiale BA, rechtsbijstand: elke waarborg hangt van je contract af. Lees de algemene voorwaarden.
• Mogelijke uitsluitingen. AG vermeldt bijvoorbeeld opzettelijk door de verzekerde veroorzaakte schade, een bouwvallig of voor afbraak bestemd gebouw, of het niet naleven van een contractuele verplichting over de staat van het goed, als dat de schade veroorzaakte.
• Huurder. Meld ook aan je eigen verzekeraar als je aansprakelijkheid in het gedrang kan komen.
• Onenigheid met de verzekeraar. Richt je eerst tot de klachtendienst en daarna tot de Ombudsman van de Verzekeringen.

Bronnen: de FAQ van Assuralia over de franchise en AG, schade aan uw woning.

• Assuralia - Convention Dégâts d'eau (page officielle)
• Assuralia - Texte de la convention Dégâts d'eau, avec grille de responsabilités (PDF)
• Assuralia - FAQ : dégât des eaux dont le voisin est responsable et franchise
• AG Insurance - Dégâts à votre habitation : que faire ?
• Assuralia - Conventie Waterschade (NL)
• Ombudsman des Assurances / Ombudsman van de Verzekeringen
• SPF Justice — Loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, articles 74 à 76, 106 et 149