Dégât des eaux du voisin du dessus : constat, assurance et plafond abîmé

Réponse courte : Prévenez le voisin et le syndic, faites arrêter la fuite sans vous mettre en danger, photographiez les dégâts et déclarez-les rapidement à votre assureur habitation. Demandez son formulaire et transmettez les faits sans attendre la signature du voisin. L’indemnisation dépend des garanties et des responsabilités établies ; la convention Assuralia facilite certains règlements entre assureurs, sans garantir un remboursement intégral.

Publié le 25 octobre 2026 · Mis à jour le 25 octobre 2026

Les 6 étapes à suivre, dans l'ordre

Limitez les dégâts et prévenez rapidement l’assureur, sans attendre d’avoir réuni toutes les preuves. AG rappelle que les mesures raisonnables pour limiter le sinistre sont en principe remboursées par l'assurance habitation, et recommande de prendre des photos et de garder toutes les factures.

1. Coupez l'eau et sécurisez. Si la fuite est chez vous, fermez l'arrêt général. Si elle vient de chez le voisin, sonnez-lui ou contactez le syndic pour qu'il ferme l'arrivée d'eau. Écartez les meubles et ne touchez pas aux appareils électriques mouillés.
2. Prévenez le voisin, le syndic ou le propriétaire. Locataire : informez immédiatement le propriétaire (et le syndic), qui doit déclarer à son propre assureur.
3. Établissez un constat. Notez date, lieu, cause apparente, dégâts ; proposez au voisin de confirmer les faits par sa signature (voir plus bas) et prenez des photos larges et de détail.
4. Déclarez à votre assureur habitation, par écrit, avec ces éléments, sans attendre d'avoir tout chiffré. L’assureur vous indiquera si une expertise est nécessaire.
5. Faites réparer la cause. Tant que la fuite n'est pas réparée, les dégâts continuent. Voir la section sur le plombier.
6. Gardez toutes les factures : réparation de la fuite, séchage, nettoyage, achats d'urgence, et notez séparément les heures passées si vous avez nettoyé vous-même.

Pour les gestes immédiats autour d'une fuite, voyez aussi nos plombiers à Bruxelles.

Déclarez sans attendre le constat complet : l’article 74 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances impose un avis dès que possible et dans le délai contractuel. Il protège aussi l’avis donné aussi rapidement que raisonnablement possible. L’article 75 impose des mesures raisonnables pour limiter les conséquences du sinistre.

Le constat amiable : quels faits transmettre à l’assureur ?

Demandez à votre assureur ou courtier le formulaire et les justificatifs attendus. En attendant, préparez un relevé daté des faits ; proposez au voisin de le relire et de le signer uniquement s’il partage ces constatations.

• Date et heure de la découverte, adresse, étage, noms et coordonnées des deux occupants.
• Cause apparente (tuyau, joint, machine à laver, débordement, toiture…) et ce que chacun a constaté.
• Compagnies d'assurance et numéros de police des deux côtés.
• Description des dégâts : plafond, murs, sol, meubles, électroménager ; photos jointes.

Si la cause reste inconnue, écrivez « cause à déterminer » plutôt que d’attribuer une faute. Ne promettez pas de payer au nom de votre assureur. L’article 149 de la loi relative aux assurances distingue la reconnaissance d’un fait d’une promesse d’indemnisation faite sans l’accord de l’assureur. Si le voisin est absent ou refuse de signer, transmettez sans attendre vos photos, votre récit et les coordonnées d’un témoin éventuel.

Responsabilité : ce que dit la grille entre assureurs

Une fuite chez le voisin ne suffit pas à établir qui doit payer. Pour leurs règlements conventionnels, les assureurs adhérents utilisent la grille ci-dessous selon la cause ; elle ne tranche pas vos obligations légales ou locatives.

Source : grille annexée au texte de la convention Dégâts d'eau d'Assuralia. Cette grille sert aux assureurs entre eux : elle ne remplace pas le droit commun ni votre bail, et un juge peut décider autrement. Distinguez la réparation de la fuite, les dommages au plafond et le recours contre un responsable. Pour un locataire, cette grille seule ne permet pas de répartir la facture entre bailleur et locataire : le bail et les règles régionales doivent aussi être examinés.

Convention Assuralia : un seuil indexé, pas votre plafond d’assurance

Le seuil de la convention est de 2.500 € HTVA par tiers lésé en valeur de base, lié à l’indice ABEX 490 du premier semestre 2000. Ce n’est ni le montant actuel indexé ni le plafond d’indemnisation de votre assurance : demandez le seuil applicable à votre assureur.

La convention concerne des assureurs adhérents, avec les garanties concernées en vigueur. Selon l’article 3, votre assureur dégâts d’eau vous indemnise sur la base de votre garantie et peut, s’il y a lieu, compléter pour le compte de l’assureur RC certains dommages non pris en charge, en valeur réelle, vétusté déduite. Ce n’est pas une promesse de remboursement intégral de toute facture.

L’article 7 précise que les assurés et tiers ne peuvent invoquer la convention, qui ne peut ni leur profiter ni leur nuire. Demandez comment votre dossier sera traité, sans présenter cet accord comme un droit personnel à indemnisation. Source : convention Assuralia, articles 1, 3, 4 et 7.

Le rôle du plombier : trouver, réparer et documenter la cause

Le plombier recherche la fuite, la répare et documente la cause constatée pour le dossier d’assurance. Le texte de la convention précise d'ailleurs que l'assureur du responsable doit tout mettre en œuvre pour que son assuré remédie à la cause du sinistre.

• Demandez une facture détaillée qui mentionne la cause constatée (joint, tuyau corrodé, raccord, appareil) et les travaux réalisés.
• Demandez à l’assureur s’il attend un rapport de recherche de fuite, une attestation de cause ou d’autres justificatifs. Si la cause n’est pas établie, faites noter cette incertitude plutôt qu’un diagnostic supposé.
• Si la fuite est invisible (dans un mur, une dalle), indiquez-le : une canalisation non accessible change la répartition de responsabilité dans la grille.
• Faites photographier la pièce défectueuse avant de la jeter.

Pour une fuite dans les parties communes, contactez le syndic ; pour l’installation du voisin, prévenez son occupant et, s’il loue, le propriétaire. Clarifiez qui commande l’intervention, qui reçoit la facture et ce que l’assureur accepte : réparer la canalisation et indemniser les dégâts au plafond sont deux postes distincts. Pour intervenir chez vous, voyez notre page plombier et, pour comprendre qui paie après le compteur, fuite d'eau après compteur : qui paie ?.

Franchise, exceptions et recours si ça coince

Même si le voisin est responsable, votre assureur déduit en principe la franchise de l'indemnité. Assuralia explique qu'il vous rembourse aussi ce montant s'il peut le récupérer auprès de l'assureur du voisin ; sinon, vous pouvez le réclamer au voisin ou passer par votre assurance protection juridique.

• Couverture selon la police. Dégâts d'eau, recours des tiers, RC familiale, protection juridique : chaque garantie dépend de votre contrat. Lisez les conditions générales.
• Exclusions possibles. AG cite par exemple le sinistre voulu par l'assuré, un bâtiment délabré ou voué à la démolition, ou le non-respect d'une obligation du contrat sur l'état du bien, si cela a causé le sinistre.
• Locataire. Déclarez aussi à votre assureur si votre responsabilité peut être engagée.
• Désaccord avec l'assureur. Adressez-vous d'abord à son service de plaintes, puis à l'Ombudsman des Assurances.

Sources : FAQ Assuralia sur la franchise et AG, dégâts à votre habitation.

• Assuralia - Convention Dégâts d'eau (page officielle)
• Assuralia - Texte de la convention Dégâts d'eau, avec grille de responsabilités (PDF)
• Assuralia - FAQ : dégât des eaux dont le voisin est responsable et franchise
• AG Insurance - Dégâts à votre habitation : que faire ?
• Assuralia - Conventie Waterschade (NL)
• Ombudsman des Assurances / Ombudsman van de Verzekeringen
• SPF Justice — Loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, articles 74 à 76, 106 et 149