Verwarmingsketel defect in een Brusselse huurwoning: wie herstelt en wie betaalt, de huurder of de verhuurder?

Kort antwoord: In Brussel betaalt de verhuurder herstellingen door ouderdom en de vervanging van een defecte verwarmingsketel, behalve bij een fout van de huurder. De huurder betaalt het onderhoud, de periodieke EPB-controle en schade veroorzaakt door verkeerd gebruik of gebrekkig onderhoud. Laat een verwarmingstechnicus de oorzaak vaststellen. Verwittig de verhuurder schriftelijk en bewaar het verslag voordat je bespreekt wie de factuur betaalt.

Gepubliceerd op 24 oktober 2026 · Bijgewerkt op 24 oktober 2026

De Brusselse regel: slijtage = verhuurder, onderhoud = huurder

Een keteldefect door ouderdom of normale slijtage is voor de verhuurder; het onderhoud en de periodieke controle zijn voor de huurder. Be.brussels geeft precies deze voorbeelden: de huurder betaalt « het onderhoud en de periodieke controle van de verwarmingsketel », de verhuurder « het vervangen van de defecte verwarmingsketel ».

• Principe: de huurder voert tijdens de huur de huurherstellingen en het onderhoud uit, behalve wat door slijtage of overmacht ontstaat. De verhuurder doet alle andere herstellingen die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning.
• Fout van de huurder: hij blijft verantwoordelijk voor herstellingen die voortvloeien uit zijn foutief gedrag, verkeerd gebruik of gebrekkig onderhoud.
• Dwingende lijst: de Brusselse Regering heeft een lijst opgesteld van de voornaamste herstellingen en onderhoudswerken voor elke partij (besluit van 23 november 2017, bijlage 3 « Verwarming »). De partijen kunnen daarvan niet afwijken: een huurclausule die de hele ketel op de huurder schuift, verandert aan die verdeling dus niets.
• Niet-limitatieve lijst: een defect dat er niet in staat, wordt beoordeeld volgens deze algemene principes.

Dit artikel behandelt geen sanitair: voor kranen, stortbakken of een boiler, lees lekkende kraan of stortbak: wie betaalt in Brussel.

Tabel: wie betaalt naargelang het verwarmingsdefect

De verhuurder betaalt de vervangingen, de huurder het gewone onderhoud, behalve bij een fout van de een of de ander. Bijlage 3 van het Brusselse besluit beschrijft de verwarmingsapparatuur regel per regel; de tabel hieronder geeft de kern weer, aangevuld met de voorbeelden van be.brussels. Laat de installateur dus het betrokken onderdeel en de vastgestelde oorzaak vermelden.

Een regel uit de bijlage is slechts een vertrekpunt: ouderdom, overmacht en een gebrek dat al in de plaatsbeschrijving bij intrede staat, kunnen de huurder geheel of gedeeltelijk vrijstellen.

Onderhoud en EPB-attest: wie zorgt ervoor en waarom het telt

Volgens Leefmilieu Brussel moet de huurder de periodieke EPB-controle laten uitvoeren, tenzij het huurcontract iemand anders aanduidt, zoals de eigenaar of syndicus. De controle organiseren en de kosten dragen zijn verschillende zaken: die aanduiding zet de dwingende verdeling van de onderhoudskosten niet opzij.

• Frequentie in Brussel: om de 2 jaar voor gas; elk jaar voor stookolie of vaste brandstoffen. Een controle is ook vereist na een ingreep aan het verbrandingsgedeelte of verplaatsing van de ketel.
• Erkende technicus: de controle moet gebeuren door een EPB-verwarmingstechnicus die door Leefmilieu Brussel erkend is.
• Attest: vraag het officiële pdf-attest van de periodieke controle. Bewaar het samen met onderhoudsfacturen en het verslag over de panne. Dit document gaat over het toestel; het is niet het EPB-certificaat van de woning.
• Niet-conform toestel: zonder toegestane afwijking moet de eigenaar het binnen 5 maanden in orde brengen en een nieuwe controle organiseren. Die EPB-termijn geeft geen toestemming om een woning 5 maanden zonder verwarming te laten. Wordt een fout van de huurder aangevoerd, dan moet zijn aandeel in de schade nog worden vastgesteld.

Een ontbrekend attest maakt de huurder niet automatisch aansprakelijk voor elk defect; een bestaand attest bepaalt evenmin de oorzaak van een latere panne. Meer uitleg: ketelonderhoud in Brussel: wet, termijn, prijs.

Geen verwarming in de winter: wat doen, in welke volgorde

Verwittig de verhuurder meteen en schriftelijk, ook als de panne in het weekend valt: zonder snelle melding riskeert de huurder de verergering van de schade te moeten dragen (bijlage 1 van het besluit). Bewaar bewijzen bij elke stap.

1. Veiligheid: vermoed je gevaar, verlaat dan de woning en contacteer de hulpdiensten vanaf een veilige plek. Bedreigt de kou de gezondheid, zoek dan meteen een warme, veilige plek en hulp. Demonteer de ketel niet.
2. Noteer wat je zonder demontage kunt zien: thermostaatinstelling, foutmelding of foutcode. Fotografeer het scherm voor de technicus.
3. Verwittig de verhuurder schriftelijk (e-mail of brief, met ontvangstbevestiging): datum van de panne, foutcode, datum van de laatste EPB-controle, foto's en de vraag om tussen te komen.
4. Stuur een ingebrekestelling als er niets gebeurt (model hieronder). Een aangetekende zending bewaart het bewijs van je stap.
5. Kosten van de interventie: meld de urgentie aan de verhuurder en vraag schriftelijk wie bestelt en betaalt; bewaar offerte en factuur, zonder terugbetaling te veronderstellen.
6. Bijverwarming: bewaar de kassabonnen en meld het aan de verhuurder, zonder van terugbetaling uit te gaan.

Sinds 1 januari 2026 moet volgens Droits Quotidiens elke Brusselse huurwoning een volledige verwarmingsinstallatie hebben die de hele woning voldoende kan verwarmen. Alleen een gasaansluiting of een stopcontact voor eigen toestellen volstaat niet. Een verhuurder die de vereiste werken niet uitvoert, riskeert een verhuurverbod.

Modelbrief: ingebrekestelling van de verhuurder

Een ingebrekestelling is een geschrift waarin je de verhuurder vraagt zijn verplichtingen binnen een bepaalde termijn na te komen. Droits Quotidiens raadt ze aan als de eigenaar niet reageert op defecte verwarming; be.brussels herinnert eraan dat een huurder zijn verhuurder in elk geval in gebreke moet hebben gesteld vooraleer hij de exceptie van niet-uitvoering inroept.

Model om aan te passen (aangetekend, kopie per e-mail):

[Naam, adres van de woning, datum]
Betreft: ingebrekestelling – defecte verwarmingsketel

Geachte,
Op [datum] meldde ik u dat de verwarmingsketel van de woning op [adres] defect is (foutcode: [code]). Sindsdien wordt de woning niet meer verwarmd. In bijlage vindt u foto's en het laatste attest van de EPB-periodieke controle van [datum].
Volgens de wettelijke verdeling van herstellingen in Brussel komt de herstelling of vervanging van een defecte ketel, wanneer die niet voortvloeit uit een tekortkoming van de huurder, ten laste van de verhuurder. Ik verzoek u dan ook een vakman te laten tussenkomen en mij uiterlijk op [redelijke datum, naargelang de dringendheid] de datum van de interventie mee te delen.
Zo niet behoud ik mij het recht voor mijn rechten te doen gelden, onder meer voor de vrederechter.
Hoogachtend,
[Handtekening]

Vermeld een concrete datum die bij de dringendheid past; het model geeft geen gegarandeerde herstellingstermijn. Oordeel niet over de oorzaak vóór de diagnose: schrijf « defect » en laat de vakman vaststellen of het om slijtage of iets anders gaat.

Brussel, Vlaanderen, Wallonië: wat verschilt

Woninghuur is gewestelijk geregeld: de ligging van de woning en, vooral in Vlaanderen, de datum van het huurcontract tellen mee. Pas geen Vlaamse lijst toe op een Brusselse woning.

• Brussel: een dwingende regeringslijst verdeelt herstellingen en onderhoud. De verhuurder draagt ouderdomsschade en niet-locatieve herstellingen; de huurder zorgt voor onderhoud en schade die door zijn fout is ontstaan.
• Vlaanderen: Vlaanderen.be maakt een onderscheid tussen contracten van vóór 1 januari 2019 en contracten vanaf die datum. De verhuurder moet de woning bewoonbaar houden; sommige onderhoudswerken zijn voor de huurder. Controleer het toepasselijke stelsel voordat je een concrete herstelling toewijst.
• Wallonië: volgens Droits Quotidiens betaalt de huurder klein onderhoud, onder meer van de ketel, huurherstellingen en zelf veroorzaakte schade. Ouderdom, normale slijtage en overmacht zijn niet voor zijn rekening; andere herstellingen zijn voor de verhuurder.

De EPB-controlefrequenties in dit artikel gelden voor Brussel, niet voor heel België.

Als de verhuurder niet reageert: wat kan, wat niet

Heeft de ingebrekestelling geen effect, zoek dan eerst een akkoord en ga daarna naar de vrederechter, in principe bevoegd voor huurgeschillen. Schort de huur niet op zonder juridisch advies.

• Minnelijk: be.brussels noemt bemiddeling, verzoening en arbitrage. Juridische eerstelijnsbijstand is gratis en voor iedereen toegankelijk.
• Huurinhouding: de exceptie van niet-uitvoering is een tijdelijk verweermiddel dat voorzichtig moet worden gebruikt. Wanbetaling uit protest leidt vaak tot een dagvaarding. Houd je een bedrag in, dan mag dat het genotsverlies niet overschrijden; be.brussels raadt aan het op een derdenrekening te zetten en de huur niet volledig stop te zetten. Win eerst advies in.
• Spoedkosten: ga niet uit van terugbetaling. Vraag een schriftelijk akkoord over de opdracht en de kosten. Zonder akkoord vraag je juridisch advies voordat je een grote vervanging bestelt of een factuur van de huur aftrekt.
• Niet-conforme woning: in Brussel riskeert een eigenaar die de vereiste verwarmingswerken niet uitvoert een verhuurverbod (Droits Quotidiens). In Vlaanderen kan de huurder bij gebreken van categorie II of III de werken eisen of de ontbinding van het contract vragen, en kan de rechter de huurprijs verlagen (Vlaanderen.be).

Voor een verwarmingsherstelling in Brussel, zie onze pagina verwarmingsinstallateur in Brussel of de verwarmingshub van FUSE SERVICES.

• be.brussels : répartition des réparations entre le locataire et le bailleur (Code bruxellois du Logement, art. 223)
• Moniteur belge, 8 décembre 2017, pp. 108687-108696 : arrêté du 23 novembre 2017, annexe 1 (principes) et annexe 3 « Chauffage »
• Bruxelles Environnement : contrôle périodique PEB de la chaudière (fréquence, locataire ou propriétaire, attestation, non-conformité)
• Droits Quotidiens : puis-je louer un logement qui n'a pas de chauffage ? (Bruxelles, mise à jour 2 février 2026)
• be.brussels : résoudre les conflits locatifs (juge de paix, médiation, exception d'inexécution)
• Vlaanderen.be : onderhoud en herstellingen aan huurwoningen
• Droits Quotidiens : quelles réparations dois-je faire et payer si je suis locataire ? (Wallonie, mise à jour 27 juillet 2026)